賃貸借契約における賃料（建物の家賃や土地の地代）は、契約期間の途中であっても、値上げを請求（増額請求）したり、値下げを請求（減額請求）したりできることになっています（借地借家法１１条・３２条）。
もちろん、どのような場合でも自由に、賃料の値上げや値下げを請求できるのではなく、土地や建物に対する税金が変動したり、現行の賃料が近隣の賃料相場とかけ離れたりするといった特別の事情が存在することが必要になります。
賃料の交渉というと、弁護士の業務と関係がない印象を持つ方もいるかもしれませんが、実はそうではありません。賃料交渉が決裂した場合には、「現在の賃料としていくらが適切か」を判断するために、調停や訴訟といった手続に進む可能性があります。これを「賃料増減額調停・訴訟」と呼びますが、この調停や訴訟は不動産紛争の中でも特に専門性が高いため、弁護士に依頼するメリットが非常に大きい事案と言えます。
以下に、不動産オーナー（賃貸人）の立場から、この「賃料増減額調停・訴訟」についてご説明します。
１ 賃料を値上げしたい場合
(1)賃料増額交渉
賃貸人が賃料の値上げをしたいと考えた場合、まずは賃借人と交渉をすることになると思います。この場合、値上げを主張する根拠として、たとえば周辺の賃料相場が上昇したとか、固定資産税の負担が上昇したといって事情を説明する必要がありますので、その資料を集めることになります。
最初の交渉は、必ずしも弁護士に依頼をしなくてもよいかもしれませんが、弁護士に依頼をした場合には、賃料相場の上昇や固定資産税の負担の上昇といった事情だけでなく、その賃貸借契約が締結された経緯やその後の賃料改定の経緯なども考慮し、値上げの幅としてどの程度が適切なのかについてアドバイスを受けることができます。場合によっては、最初の交渉は自分で行ってみて、交渉が難航しそうだと感じた場合に弁護士に相談をするという方法もあると思います。
注意すべき点ですが、値上げの求める際には、口頭で伝えるのもよいのですが、それに加えて必ず書面（可能であれば内容証明郵便）で、「いつ、いくらに値上げをしたいのか」を賃借人に通知しておくことです。というのも、将来調停や訴訟に移行し、値上げが認められた場合、「値上げの請求をした日（増額請求日）」から賃料の値上げが認められることになるからです。
(2)賃料増額調停
賃料増額交渉が決裂した場合、賃貸人は、賃料の値上げを求める調停を提起することができます。調停は裁判所で行う話し合いの手続ですが、賃料増額請求の場合には法律の規定により、いきなり訴訟ではなく調停を提起しなければならないことになっております。
この賃料増額請求調停は、話し合いの手続ではありますが、値上げを求める側が値上げの根拠を示さないと賃借人側もなかなか値上げに応じてくれませんし、調停を担当する調停委員も賃借人側を説得してくれません。したがって、この調停手続の段階では弁護士に依頼することをお勧めします（なお、賃料増額請求の案件にあまり精通していない弁護士もいますので、その点は見極めが必要です。）。
弁護士が依頼を受けた場合、弁護士自ら賃料増額の資料を収集するとともに、事案によっては不動産鑑定士に意見を求め、「賃料としていくらが適切なのか」について鑑定書を作成してもらいます。賃料増額請求の場合、裁判所は不動産鑑定士の意見を重視する傾向がありますので、弁護士と不動産鑑定士の共同作業が重要になります。
(3)賃料増額請求訴訟
調停によっても解決ができない場合には、賃料増額請求訴訟を提起することになります。この訴訟においても、調停と同じく賃料値上げの根拠を示す必要がありますので、弁護士への依頼を強くお勧めします。
調停段階で不動産鑑定士の鑑定書を作成してもらっている場合には、それを証拠として提出しますが、調停段階では作成してもらっていない場合には、この段階で鑑定書を作成してもらうケースが多いです。
なお、訴訟の最終段階において、裁判所が任命した不動産鑑定士によって鑑定がなされるケースがありますが、それより前に賃貸人側が依頼した不動産鑑定士による鑑定書を証拠として提出しておいた方がよいでしょう。というのも、裁判所が任命した不動産鑑定士が「ずさんな鑑定書」を作成する場合もまれにあるからです。そして、そのような鑑定書が出てきた場合であっても、裁判所は一応それに重きを置いて審理を進めます。したがって、このような鑑定書が提出されてしまう事態に備え、事前に賃貸人側から鑑定書を提出しておいた方が安全なのです。
この訴訟の段階で和解（話し合い）によって解決するケースも多いですが、仮に話し合いが成立しない場合には、判決によって増額請求が認められるかどうかの判断がなされることになります。
２ 賃料の値下げ交渉をされた場合
(1)交渉段階
賃借人から賃料の値下げを交渉された場合、賃貸人としては賃借人に対し、賃料値下げの根拠を示すように求めることになります。賃借人側は、たとえば自分が借りている物件（対象物件）の賃料が周辺の相場よりも高いことを示すために、周辺の他の賃貸事例（たとえばインターネット上の情報など）を根拠として示してくることが考えられます。
この場合、賃貸人としては、賃借人が示している賃貸事例の条件が、対象物件とどの程度類似しているかを比較検討する必要があります。たとえば、契約の種類が普通賃貸借なのか定期賃貸借なのか、物件の構造・立地・階数・築年数などを比較し、類似性があるかどうかを検討します。そして、類似性が少ないようであれば、「賃料値下げの根拠にはならない。」と賃借人に対して主張することになります。
なお、賃料減額交渉の場合も、交渉が決裂した場合には、「賃料減額調停・訴訟」といった手続が待ち受けておりますので、交渉段階から弁護士に依頼するメリットがあります。
(2)賃料減額請求調停
賃借人から賃料減額調停を提起された場合、値下げの根拠を証明するのは賃借人側の責任ではありますが、賃貸人の方でも資料収集が必要です。
また、単に周辺の賃貸事例を収集するだけでなく、現在の契約のこれまでの歴史（どの程度継続している契約か、賃料がこれまでどのように改定されてきたか、その時期はいつか、賃貸人と賃借人との間でどのような出来事があったかなど）も重要になってきます。そして、そのような経緯を賃貸人に有利に利用して主張を組み立てることがポイントとなってきますので、この調停段階においては弁護士に依頼することをお勧めします。
なお、賃料減額請求の場合も、不動産鑑定士に鑑定書の作成を依頼する場合もあります。
(3)賃料減額請求訴訟
調停での解決が付かない場合には、賃借人から賃料減額請求訴訟を提起されることになります。この訴訟の段階に至った場合には、やはり弁護士に依頼をすること強くお勧めします。
「賃料減額請求訴訟」も、「賃料増額請求訴訟」の項でご説明したとおり、最終的には和解あるいは判決で解決されることになります。
