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土地の相場が上昇し、それに応じて賃料の相場が上昇している局面では、賃料に関する問題が増加します。そして、周辺相場に比べて家賃が低い、固定資産税や管理コストが増えたなどの理由で賃料を値上げしたいオーナーと、できるだけ値上げを防ぎたい入居者との対立が生まれます。
本ページでは、賃料増減額請求の法的要件、適正賃料の算定方法、貸主・借主それぞれの進め方、合意書作成の留意点を平易に整理します。最終的な方針は物件の種類、契約形態、周辺相場との乖離の程度で異なります。個別事情は早めにご相談ください。
賃料増減額請求が認められる法的要件
借地借家法32条は、地代・家賃が不相当となったとき、当事者のいずれからも増減額を請求できると定めています。不相当かの判断では、次の事情が総合考慮されます。
- 租税やその他の負担の増減（固定資産税・保険料・管理費等の変動）
- 土地・建物価格や賃料相場の上昇・低下
- 経済事情の変動（物価・金利・需給・地域事情の変化）
- 物件固有の事情（築年・設備更新・用途制限・競争物件）
賃貸人と賃借人の間で賃料改定について合意に至らない場合は、裁判所が適正な賃料（相当賃料）を判断します。
特約で「一定期間は改定しない」と定めることは一般に有効とされますが、将来にわたる一切の増減額請求を排除する趣旨の条項は、事情により効力が制限されることがあります。
特に、普通借家契約（定期借家契約ではない契約）において、賃借人の減額請求権をしないとする内容の特約は無効とされる可能性が高いです。
適正賃料の算定方法の説明
差額配分法
現行賃料と新規賃料（適正賃料）との差額を、貸主・借主双方に公平に配分する方法です。
周辺相場などから算定される「新規賃料」と現在支払われている「現行賃料」の両者の差額を、契約の継続性や当事者の信頼関係を考慮して、一定割合で調整します。裁判実務で非常によく用いられる手法です。
スライド法
現行賃料を基準として、経済指標の変動に応じて賃料を修正する方法です。契約締結時または前回改定時の賃料を基準として、その後の物価指数（消費者物価指数など）、地価変動、建築費指数などの経済指標などから変動率を査定し、それを賃料に反映させる手法です。この手法も、裁判実務でよく用いられます。
利回り法
建物価格に期待利回りを乗じて、そこから賃料を算定する方法です。建物の価格（再調達価格・時価等）と適正利回り（投資収益率）を基礎に、投資対象として合理的な賃料水準を導きます。この手法も裁判実務でよく用いられます。
賃貸事例比較法（継続賃料）
賃貸事例比較法（継続賃料）は、周辺の類似建物の賃貸事例（継続賃貸事例）と比較して賃料を算定する方法です。新規賃料事例との比較ではなく、継続賃貸事例と比較することにより、周辺の似た建物の賃料との比較において、「現行の契約が続く前提で妥当な賃料か」を判断する方法です。ただし、 適切な比較事例が得られない場合も多く、裁判実務で採用される例は少ないです。
裁判実務・不動産鑑定では、これらの手法を単独で用いることは少なく、複数手法を併用し、各手法の査定結果の規範性（信頼性）を吟味し、各手法の結果を総合考慮して、最終的な「適正賃料」を判断します。
特に裁判では、差額配分法を軸に、他手法を補完的に用いるケースが多くみられます。以上説明したような手法を適切に適用するのは専門家でないと難しいので、賃料増減額で紛争になった場合には、不動産鑑定士に依頼し、適正賃料についての鑑定書や意見書を作成してもらうのが一般的です。
特に、賃料増額調停や訴訟になった場合には、鑑定書や意見書が非常に有力な証拠となります。
【貸主向け】増額交渉から訴訟までの流れ
契約書の確認、賃料改定の経緯や契約条件変更の経緯を調査
現行賃料が設定されたのがいつか、賃料が改定されていなくても条件が変更された時点はいつか（直近合意時点）を確認する必要あり。
周辺相場と現行賃料との差がどの程度あるかを調査。この時点で、不動産鑑定士に鑑定書や意見書を依頼する場合もある。
周辺相場との「乖離」（食い違い）を証明できるかどうかだけでなく、契約の経緯等から（特に、直近合意時点以降の事情）、増減額請求が適切かどうかを分析する必要あり。
増減額請求の内容証明郵便を発送する。増額請求の適用開始日、及び根拠を明記。
契約更新時だけでなく、契約途中でも増減額請求は可能。ただし、契約更新時に請求した方が交渉が成立しやすい傾向あり。
増減額の根拠を提示しながら、改定時期も含めて交渉。普通借家契約を定期借家契約に変更するとの条件を提示することもある。
増減額の根拠を説明するだけでなく、賃料以外の条件を変更することによる和解も検討する。また、立ち退きを前提とした和解に至る場合あり。
賃料増減額請求の調停・訴訟を提起。
調停前置主義により、まずは調停を申し立てて裁判所にて話し合いを行う。
調停あるいは訴訟における和解、または判決による解決。
和解の場合、賃料額だけでなく増減額をいつまで遡及するか、差額分の支払いをどうするか、その他の契約条件の変更をするかなど、様々な角度から和解内容を検討する必要がある。
【借主向け】値上げ要請への対応
- 要件の点検：契約に「一定期間は改定しない」特約があるか、改定の根拠資料が具体的かを確認。根拠が不十分な場合は、増額の根拠の提示を求める。
- 反証の収集：同ビル他室・近隣の成約賃料、物件固有の不利条件（設備・騒音・制限）、共益費や付帯条件の差を確認し、指摘する。
- 支払の継続：増額請求を受けても、これに応じない意向の場合は、現行賃料を支払えばよい。ただし、将来的に増額が認められた場合には、差額分とそれに対する年10％の利息を支払う必要が生じる場合がある。賃貸人が受け取らない場合には、供託を検討する。
- 賃料以外の条件：増額請求を認める代わりに、設備の新設・更新を条件とするという和解方針もある。あるいは今後一定期間増額請求をしないとの約束をして、将来の増額請求を阻止する和解方針も選択肢に入る。また、増額請求が認められる可能性が高い場合には、立ち退きも含めた和解（立退料を受け取るなど）も検討する。
合意書・条項作成のポイント
- 適用開始日と清算方法：増減額請求日以降の差額の支払いを要するかどうかを確定。その清算方法も明記する。
- 据置期間と見直し基準：今後一定期間は改定しないとの特約を付すか検討する（普通借家契約において一定期間減額しないとの合意は無効と判断される場合あり。）。または将来の賃料改定の基準を定めることもある。
- 範囲の特定：増減額が賃料だけなのか、共益費・駐車場代・看板料などにも及ぶかを明確化。
- その他の条件：設備の新設・更新あるいは敷金・保証金の増減など、その他の条件も明示。
よくある質問（Q&A）
事情により賃料が不相当となったと評価できる場合、契約期間の途中でも請求ができます。もっとも、更新時期に増額請求をした方が、受け入れられやすい傾向にあります。
定期借家でも、原則として普通借家契約と同じく、賃料増減額請求をすることができます。ただし、定期借家契約の場合、賃料を改定しないとする条項が設けられていることが多いので、その場合には請求できません。
法的には、増減額の請求日（請求書に記載した起算日）を基準として賃料が増額となります。もっとも、和解によって解決する場合、適用日をいつにするか、差額清算をするかどうかが交渉内容になることが多く、たとえば差額清算はせず、和解成立日以降に、賃料を改定するとの合意がなされることも多いです。
必須ではありませんが、鑑定書や意見書があると請求の根拠として有効ですので、可能な限り、取得した方がよいです。特に、賃料の額や増額幅が大きい場合は鑑定書や意見書を取得する費用をかけることができる（コスト＜効果）ので、取得を前向きに検討すべきです。また、対立が激しく、訴訟になる可能性が大きい事案も同様です。
賃貸人からの値上げ要求に応じないからといって、契約更新を拒絶されることは法的にはありません。賃料増額と更新拒絶の可否はそれぞれ別の要件で判断されます。
準備資料チェックリスト
- 賃貸借契約書・覚書・更新合意書
- 過去の賃料推移（特に、現行賃料が決まった時期が重要）
- 固定資産税・保険料・管理費・修繕費の明細と推移
- 近隣・同等物件の成約事例
- 同じ物件のレントロール（賃貸条件一覧表）
増額請求の相談から解決までの目安
数日〜2週間
資料整備と賃料相場のおおよその調査。
１ヶ月〜数ヶ月
必要に応じて、不動産鑑定士に適正賃料についての意見を聴取し、書面化してもらう。
２週間～数ヶ月
調査した賃料相場や鑑定書等を参考に、増額請求の内容証明郵便を作成し、送付する。その上で、賃借人と交渉する。
数ヶ月〜1年超
交渉が不調に終了した場合には、まずかに裁判所に調停を提起（調停前置主義が採用されているので、いきなり訴訟提起はできない。）。調停でも話し合いが不調になった場合には、訴訟提起。
まとめ—増額請求には「増額の根拠」が重要
賃料増額改定のためには、その根拠を収集することが重要です。賃貸人の側では、増額請求通知をする前に、周辺賃料の相場が必須であり、必要に応じて不動産鑑定士から鑑定書や意見書を取得することになります。
増額請求を受けた賃借人の立場からは、増額請求の根拠が明確なのかどうかを十分に確認する必要があります。本ページは一般的な情報ですので、実際の対応や進め方などの詳細については、ご賃料関係の案件を多数てがけている当事務所にぜひ相談ください。
