「不動産トラブル 弁護士」「家賃滞納 弁護士」「立ち退き交渉」でお探しのオーナー様・管理会社様へ。
家賃滞納、無断転貸、契約違反、原状回復や敷金精算の行き違いなど、不動産をめぐる紛争は、多岐にわたります。
本ページでは、オーナーや管理者側の視点から、不動産に関する紛争の代表的な場面の対応策、交渉・訴訟の流れ、準備すべき証拠、予防のポイントをわかりやすく整理します。最適な解決策は物件の種別、契約形態、証拠状況で異なりますので、具体的案件については早めにご相談ください。
オーナー様・管理会社様からよくあるご相談
- 家賃滞納が続いているので、契約解除及び明渡しまで見据えた対応を検討したい
- 無断転貸・民泊利用・用途違反が疑われる
- 騒音・迷惑行為が続き、他の入居者から苦情が多い
- 入居者が反社会的勢力の疑いがあり、対応方針を固めたい
- 退去時の原状回復範囲・敷金精算で紛争が生じている
- 老朽化による建替え・自己使用・再開発に伴う立退き交渉を進めたい
- 保証人・保証会社との連携、契約書条項の見直しをしたい
トラブルの種類別の解決手順
家賃滞納（賃料不払い）
- 滞納の事実及び滞納額の記録化：それまでの入金額や滞納及び督促の履歴を整理。
- 内容証明郵便での催告：滞納分の催告と、支払いがなされない場合の解除の意思表示を行う。
- 保証会社・保証人への通知：契約内容により、保証会社や保証人への通知を同時に行う。
- 法的手続：支払いがなされず契約解除となった場合には、建物明渡請求訴訟を提起。
- 保全：賃借人が占有を移転するリスクがある場合には、訴訟提起前に占有移転禁止の仮処分で地位保全を図ることを検討。
無断転貸
- 無断転貸の証拠化：外観や室内の写真、ＨＰ掲載情報の確認、営業許可証の確認、近隣聴取などにより、転貸の事実を証拠で確定。
- 内容証明郵便での解除：無断転貸を理由として契約解除を通告。解除前に是正要求をして改善を求める場合もあり。
- 法的手続：建物明渡訴訟を提起。
- 保全：無断転貸がなされている場合、転借人がさらに転貸するなどのリスクがあるため、訴訟提起前に占有移転禁止の仮処分で地位保全を図ることを検討。
用法違反
- 用法違反の証拠化：外観や室内の写真、ＨＰ掲載情報の確認、近隣聴取などにより、用法違反の事実を証拠で確定。
- 是正要求：内容証明郵便にて用法違反の改善を要求し、改善されない場合の解除を通知。用法違反が著しい場合には、即時解除も検討。
- 法的手続：契約解除となった場合には、建物明渡請求訴訟を提起。
騒音・迷惑行為
- 苦情の整理：日時・場所・影響を具体化し、客観的資料（騒音計測・動画）を収集。
- 内容証明郵便による改善要求：契約条項等に基づき、迷惑行為の改善を具体的に求める。場合によっては、改善されない場合の契約解除についても言及。
- 改善が見られない場合：契約解除及び建物明渡請求訴訟を検討。
原状回復・敷金精算
- 証拠化：退去時の状況を写真等で保全。賃借人の立ち会いのもとで現場確認をするのが望ましい。また、工事の見積書等で費用の適正を担保。
- 交渉：国土交通省ガイドラインを参照し、経年劣化と故意過失の線引きを賃借人に説明し理解を求める。なお、契約書に原状回復の特約がある場合にはその有効性を検討。
- 合意：合意書で具体的な清算条項を定める。
なぜ不動産トラブルは弁護士に相談すべきなのか
- 不動産の法律や実務に即した解決：不動産トラブルは、民法・借地借家法・区分所有法など専門知識が不可欠です。また、不動産実務についての理解も重要です。弁護士は、法律知識だけでなく、実務の知識も豊富なので、法律と実務に即した適切な解決策を提案することができます。
- トラブルを未然に防止：弁護士は紛争の解決だけでなく、紛争の未然防止も得意としています。各種契約書や覚書の作成を弁護士に依頼することによって、将来の紛争を防止したり、紛争発生時に有利になるようにしたりすることができます。
- 早期の解決：弁護士は不動産の紛争を多く経験しているので、紛争解決の「落としどころ」について豊富な知識を有しています。「落としどころ」がわかることによって、無用な争いを回避し、早期に適切な解決に至ることができます。
- 精神的負担を回避：紛争解決を代理人である弁護士に委託することによって、紛争に巻き込まれることによる精神的なストレスを軽減することができます。
- 弁護士法違反を回避：不動産業者や管理会社が立ち退き交渉をする場合、弁護士ではない者が法律事務を行ったとして、弁護士法違反と評価される場合があります。弁護士に依頼することによって、そのようなリスクを回避できます。
- 複雑な紛争にも対応：不動産問題の解決には、相続問題・税務問題など他の法律についての知識や経験が必要になることがあります。弁護士であれば、総合的な観点から解決に導くことができます。
- 他の専門家との協同：不動産問題の解決には、司法書士・不動産鑑定士・税理士・土地家屋調査士・建築士などの他の専門家の力を借りる必要がある場合があります。弁護士は、このような士業と提携していることが多く、いわば「ワンストップ」で紛争を解決できます。
まずはご相談ください。
安心への第一歩を、弁護士が丁寧にサポートします。
法律の問題は、一人で抱え込むほど解決が難しくなることがあります。
当事務所は、依頼者様のお話を丁寧に伺い、状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。
初回のご相談はお気軽に。秘密厳守・安心のサポート体制でお待ちしております。
よくある質問（Q&A）
無断転貸は法律で禁止されているので、無断転貸が発覚した場合には原則として契約が解除できます。ただし、家族や同居人に使わせている、子会社に使わせているといった場合で利用状況に変化がないなど賃貸人に不利益が生じないような場合には、信頼関係の破壊が著しくないとして、契約解除が制限される場合もあります。
原則として止めることはできません。「自力救済」（＝裁判所の手続きを経ずに、権利を実現しようとする行為）に該当し、不法行為として評価されるおそれがあります。また紛争を拡大させ、対立を助長し、解決を遅らせる原因になります。法的手続による解決を検討すべきです。
「自力救済」として、不法行為と評価され、損害賠償請求されるリスクがあります。法的手続による解決を目指すべきです。
賃貸借契約の特約に記載がない限り、差し引くことはできません。また、特約に記載があるだけでは不十分であり、内容が明確に規定され、賃借人がこれを十分に理解して特約に同意しているなどの事情が必要です。
賃貸借契約の賃借人以外の者が入居していたら、必ず無断転貸として契約解除できますか？
無断転貸は法律で禁止されているので、無断転貸が発覚した場合には原則として契約が解除できます。ただし、家族や同居人に使わせている、子会社に使わせているといった場合で利用状況に変化がないなど賃貸人に不利益が生じないような場合には、信頼関係の破壊が著しくないとして、契約解除が制限される場合もあります。
老朽化・耐震不足の場合であっても当然に契約を解約できるわけではなく、「正当な事由」が必要になります。そのために、老朽化・耐震不足などを証明する資料が必要ですが、たとえば耐震診断書・建物設備の調査報告書・耐震補強工事の見積書などを準備する必要があります。
当事務所の取扱い例
- 家賃数ヶ月滞納の住居案件で、他の法律事務所で判決を取得したが、その後に賃借人が占有を移転してしまった。当事務所において、占有移転禁止の仮処分を申し立てた売上で、新しい占有者に対し訴訟を提起・強制執行により、明け渡しを実現。滞納賃料の回収に関し、賃借人の資産を調査し、滞納額の一部を強制執行により回収。
- 店舗物件の無断転貸事案。当初、無断転貸の証拠をつかむことができなかったが、営業許可証の名義を調査・確認したところ、無断転貸が判明した。無断転貸を理由として契約解除の上、建物明渡訴訟を提起し、和解により任意の立ち退きを実現した。
- 老朽化・耐震不足のビルで建替え計画に伴う立退請求。当初交渉にて立ち退きを要請したが不調に終わり、建物明渡請求訴訟を提起。耐震不足を立証するため耐震診断書を取得するとともに、耐震補強に多大な費用がかかることを立証するために補強工事の見積書を取得し、証拠提出。また、賃借人経営の飲食店について、収入が少ないことを立証したことにより、和解により、当初の予想よりも低額な立退料を支払うことによって任意立ち退きを実現した。
まとめ—不動産問題は専門家である弁護士に相談を
不動産トラブルでは、法律の知識だけでなく、不動産実務についての知識や経験も必要となります。また、法的手続きを飛び越えて、実力で解決しようとすると、損害賠償請求のリスクも生じます。
不動産に関する紛争が生じた場合には、早めに当事務所にご相談ください。専門的な見地から、適切な解決策をアドバイスいたします。
