家賃の滞納が続いている、建物が老朽化したため建て替えをしたいなど、不動産オーナー（賃貸人）として、賃借人に退去を要求したい場面があります。
このような場面では、いずれの場合も契約を解除や解約するなどして賃借人と全面的に争わなければならなくなる可能性が高いです。また初期の対応を誤ると、それが後々まで響き解決が遅れる、あるいは不利になる危険性もあります。したがって、早い段階から専門家である弁護士に相談することをお勧めします。
そこで、弁護士に相談した場合の流れを説明します。
１ 家賃の滞納を原因とする建物明渡請求の流れ
(1)内容証明郵便の送付
家賃の滞納額がたとえば３ヶ月以上になった場合など、家賃の滞納が長期化してきた段階で、賃借人に対し弁護士名で内容証明郵便を送付します。この内容証明郵便には、滞納家賃の全額を直ちに（たとえば1週間以内）に支払うこと、及び支払が期限内になされない場合には契約を解除することを記載します。
(2)契約の解除
内容証明郵便を賃借人に送付した後、期限内に滞納家賃の全額が支払われない場合には、賃貸借契約が解除された状態になります。法的には契約が解除された後は、賃借人は「不法占拠」をしていることになります。
(3)占有移転禁止の仮処分
賃借人が賃借物件の占有を第三者に移転してしまう恐れがある場合（たとえば、第三者を住まわせたりする恐れがある場合）には、弁護士は裁判所に申立をして占有移転禁止の仮処分を発令してもらいます。これは、建物明渡請求訴訟の相手を「固定」する手続であり、この仮処分を実行しておけば、その後に占有を開始した第三者に対しても判決の効力が及ぶことになります。すでに、賃借人以外の者が住み着いているような場合やだれが住んでいるかが分からなくなってしまっている場合も同じ仮処分を申し立てします。（これを申し立てるかどうかは事案によって異なります。）
(4)建物明渡請求訴訟の提起
契約が解除された後には、弁護士は賃借人を被告にして建物明渡請求訴訟を提起します。この場合、建物からの立ち退きを求めるとともに、滞納している家賃の支払いと立ち退きまでの使用損害金（家賃と同額あるいはそれ以上の金額の賠償金））の支払いも同時に請求します。
なお、保証人が付いている場合には保証人に対しても滞納家賃と立ち退きまでの使用損害金の支払いを求めます。
訴訟の終結の仕方は、①和解による解決と②判決による解決の二通りがあります。被告である賃借人が裁判に出席してきた場合には、まずは和解（話し合い）による解決をはかることができないかを検討します。話し合いの内容は様々ですが、たとえば「早期に立ち退いてもらう代わりに、滞納している家賃を一部免除してあげる。」という和解をすることもあります。
一方、相手方が裁判に出席してこなかった場合や出席してきても和解が成立しない場合には裁判所に立ち退きの判決を出してもらうことになります。
(5)強制執行
和解や判決に従い、賃借人が素直に退去してくれればよいのですが、そうしてもらえない場合には強制執行という手続によって強制的に賃借人の立ち退きを実現することになります。裁判所での和解や判決には強制力がありますので、それに従わない賃借人に対しては、国家権力を使って立ち退きをさせることができるのです。
弁護士が強制執行の申立をすると、二週間程度で、裁判所の執行官が賃貸建物に赴き、「明渡の催告」をします。「明渡の催告」とは、賃借人に対して、今日から一ヶ月後が明け渡しの期限であること、それを過ぎても立ち退かない場合には強制的に立ち退きが行われること（「断行」といいます。）などが通知されます。
裁判所の執行官によって「明渡の催告」がなされた場合、たいていの賃借人は立ち退きをしますが、それでもなお立ち退かない場合には、執行官と執行補助業者（強制執行の手伝いをする民間の業者）によって「断行」の手続が行われます。「断行」の手続においては、賃借人は強制的に退去させられ、建物内の動産も全て運び出されます。運び出された動産は、一定期間保管されますが、賃借人が引取に来ない場合には売却あるいは廃棄されます。
以上のような手続よって、最終的には和解や判決のとおりの結果が実現されます。
２ 老朽化等による建て替えを理由とする建物明渡請求の流れ
(1)内容証明郵便の送付
建物の老朽化あるいは耐震不足などにより建て替えを必要とする場合、その理由によって賃貸借契約を解約したり（期間の定めのない賃貸借契約の場合）、契約の更新を拒絶したり（期間の定めのある賃貸借契約の場合）することができます。
この場合、まずは弁護士名の内容証明郵便にて、賃貸借契約の解約申し入れ、あるいは更新の拒絶を通知し、立ち退きを求めます。
この解約申し入れや更新の拒絶には、借地借家法上「正当な事由」が必要とされていますので、たとえば「老朽化が著しく修繕が困難である」「耐震基準を満たしておらず、大地震の時に非常に危険である」といった理由を内容証明郵便に記載することになります。
(2)立ち退き交渉
内容証明郵便を送付した後には、弁護士は賃借人と交渉を行います。いきなり訴訟を提起することも理論上は可能ですが、建て替えを理由とする建物明渡請求の場合、判例上、賃借人と誠実に協議をすることが重要とされておりますので、真摯に交渉を重ねる必要があります。
弁護士は交渉の際に、立ち退きを求める正当事由を賃借人に十分に説明します。また、それとともに、建て替えを理由とする立ち退き請求の場合には、立退料の支払が必要になるケースがほとんどですので、引っ越し代や営業補償といった立退料についても協議することになります。
裁判外の交渉のほか、民事調停手続を利用して交渉をする場合もあります。
(3)建物明渡訴訟の提起
交渉によって解決ができない場合、弁護士は建物明渡請求訴訟を提起することになります。この場合、不動産オーナー(賃貸人)側が、立ち退きを求める「正当事由」を証明する義務を負っていますので、老朽化の程度、耐震不足の程度、耐震補強工事にかかる費用などを丁寧に証明する必要があります。
また、適正な立退料を査定するために、不動産鑑定士に立退料の鑑定を依頼する場合もあります。
訴訟における解決には、和解による解決と判決による解決がありますが、建て替えを理由とする建物明渡請求訴訟の場合には、和解による解決が図られることが非常に多いです。
(4)強制執行
和解や判決に従い、賃借人が素直に退去してくれればよいのですが、そうしてもらえない場合には強制執行という手続によって強制的に賃借人の立ち退きを実現することになります。
強制執行の手続の流れは、「１ 家賃の滞納を原因とする建物明渡請求の流れ」で説明したのと同じです。
