不動産オーナーの方は、ご両親や兄弟も不動産を所有されていることが多く、不動産がからむ相続問題に巻き込まれるケースが多くあります。また、不動産業者の方も、業務において相続がからむ不動産を扱うケースが多いでしょう。実際に弁護士が扱う不動産案件は、何らかの形で相続問題がかかわっているケースが多くあります。
そこで、当事務所が関与した相続がからむ不動産問題、不動産がからむ相続問題の実例をご紹介いたします。当事務所は、不動産問題とともに相続問題についても、相続発生前発生後を問わず、広く取り扱っております。
（事例）
相談者は多くの土地を所有していましたが、ほとんどが他人に貸している貸地でした。また、相談者は預貯金をあまり持っておらず財産のほとんどがその土地でした。そのため、相続が発生した場合、相続人が相続税の支払いに困ることが明らかでした。また、自分が死亡した際に、相続人には相続争いをしてもらいたくないとの強い希望がありました。
（解決）
当事務所から借地人全員に対し、底地権（敷地の所有権）の売却について要請書を送って交渉を開始しました。その結果、５件中の３件について、底地権の売却交渉がまとまり、底地権を現金化することができ、相続税資金が確保できました。
また、相談者と協議して公正証書遺言を作成し（当事務所が遺言執行者となりました。）、相談者の遺産の分け方を具体的に決めました。その後、相談者は死亡しましたが、公正証書遺言通りに遺産が分けられ相続問題は発生せず、また相続人は相続税の支払い資金にも困ることがなく解決できました。
当事務所の関与によって、相談者が亡くなった後に発生する可能性のある問題を生前に解決することができた事例です。
（事例）
相談者Ａさんは、父親と共有でマンション１棟を所有し（持分各２分の１）、二人で賃貸マンション経営をしていました。その後父親は死亡し、相談者Ａとその弟Ｂとの間で相続争いが発生しました。父親は、そのマンション以外にも不動産を所有していましたが、弟Ｂはそのマンション（父親の持分２分の１）を相続したいと主張しました。相談者Ａさんは、弟Ｂとの折り合いが以前から悪く、マンションをＢとの共有になるのはなんとしても避けたいと考えていました。
（解決）
当事務所において遺産分割調停を申し立てしましたが、調停においては、相談者Ａと弟Ｂの双方がマンションの相続を希望しました。
そこで、当事務所は、相談者Ａがマンションの２分１をもともと所有していることに加え、相談者Ａと父親とが協力してマンション建築及び賃貸経営をしてきたこと、一方弟Ｂは一度も賃貸経営にかかわったことがなく父親とも疎遠であったこと、父親が所有していた他の不動産で弟Ｂの法定相続分が十分に満たされることなどを主張・立証しました。その結果、調停委員からマンションを相談者Ａが取得し、他の不動産を弟Ｂが取得すべきとする調停案が提示され、無事相談者Ａはマンションの持分を相続することができました。
当事務所の関与によって、相談者の希望どおりの遺産分割ができた事例です。
（事例）
不動産会社・開発業者であるＡ社は、マンション用地を確保するため土地の買収業務を行っていましたが、買収対象となる一部の土地が昭和初期に死亡している方の名義になっていました。その名義人の相続人を調査したところ、相続人が２０人ほどいることが判明しました。また、その中には行方が分からなくなっている方もいました。
（解決）
当事務所において各相続人の住所を調査し、各相続人との間で売買交渉をしました。その結果、ほとんどの方から相続分の譲渡を受けることができました。また、行方が分からなかった相続人は調査をしても結局所在が不明であったため、裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てた上、同管理人から相続分の譲渡を受けました。
以上の活動の結果、Aの場合社は当該土地の相続分全ての譲渡を受けることができ、完全な所有権を取得することができました。そして、最終的には買収対象の土地全体を取得することができ、マンション開発を実行することができました。
当事務所の関与によって、非常に複雑な権利関係となっていた土地をスムーズに取得することができるようになった事例です。
（事例）
不動産業であるAは、相続によって兄弟３人の共有名義になっている土地の持分（３分の１）を、その兄弟の一人であるXから購入しました。その土地は、相続発生後に兄弟３人の法定相続分で相続登記がなされていましたが、長年分割がされず共有のままであり、有効利用されずに放置されていました。
Xは、急遽お金が必要となったため、自己の持分だけをAに売却したのでした。そこで、Aは他の共有者と当該土地の分割について協議をしましたが、他の共有者は分割に応じませんでした。
（解決）
当事務所においてAの代理人となり共有物の分割について協議をしましたが、話し合いが成立しませんでした。しかし、すぐに共有物分割訴訟を提起し、裁判所に対して当該土地の分割を請求しました。
訴訟に移行しても、他の共有者は分割に反対していましたが、当方から裁判所に対し、
①この土地は３等分に分割することは不可能ではないものの現物分割をすると極端に価値が下がってしまうこと、
②現在土地が有効活用されておらず共有者全員にとって経済的に不合理な状況になっていること、
③すでにAにおいて当該土地全体を購入する候補者を見つけていることを主張したところ、裁判所からAが見つけた候補者に当該土地全体を売却するとの和解案が提示されました。その結果、和解が成立し、Aが中心となって当該土地全体を売却し、売却代金を３等分することで解決することができました。
当事務所の関与によって、いわば「塩漬け」になっていた土地が売却によって処理できた事例です。
