（請負代金の債権回収）
・問題
建築業者であるが、ある会社の本社ビルを建築し完成させたところ、発注者の代表者から何カ所もの建築瑕疵を指摘され、残代金を支払ってもらえない。瑕疵の指摘はいずれもいいがかりであり、根拠がないものであるから、何とか残代金を回収したい。
・解決
相談を受けた直後に、瑕疵の指摘がある箇所について、丹念に写真撮影を行い証拠の保全を行いました。その上で、請負代金請求を提起し、一級建築士の協力を得て、「瑕疵の指摘がある箇所についていずれも瑕疵には当たらないこと」を立証しました。また、発注者側の代表者の本人尋問を行った際には、同代表者が請負業者側に対して、会社の内情や資金繰りについて虚偽の事実を伝えていたことを示す証拠を提示し、当該代表者の不誠実性を裁判所に対して印象付けました。その結果、請負代金のほぼ全額を支払うことを内容とする和解が成立しました。
本件は、瑕疵の不存在を客観的に立証するとともに、発注者側の代表者の不誠実性を立証することで発注者側の主張がでたらめであることを裁判所に印象付けることによって有利に解決することができた事例です。
・問題
建築業者であるが、都内に店舗ビルを建築したものの、資金繰りの都合を理由に、請負代金残額の支払いをしてもらえない。発注者はすでにテナントを募集しているようであるが、何とかならないか。
・解決
当事務所から相談者に対して、当該ビルの占有を発注者やテナントに奪われないように、十分な囲いを設置するとともに、ビルに侵入者がないように警備を万全にするように指示しました。その上で、発注者に対しては、「請負残代金に基づき、当該ビルに対して商事留置権を行使するので、残代金全額の支払を受けるまで引き渡しは絶対にできない。」ことを強調しました。その結果、発注者側は各金融機関及び入居予定テナントと資金調達についての協議を行い、相談者は当該ビルの引き渡しを引き換えに、請負残代金全額の支払を受けることができました。
請負業者が残代金債権に基づき、当該ビルだけでなくその敷地も留置できるかという法的な議論はありましたが、留置権の行使について断固たる姿勢を示すことによって、無事残代金の回収ができた事案です。
・問題
橋梁の建設を請け負ったゼネコンだが、下請業者から、追加工事・変更工事が多数あるとして、当初の発注代金の倍額程度の請求を受けている。すでに訴訟提起をされてしまっていが、対応をお願いしたい。
・解決
下請け業者から提出された当初の見積書と実際の工事内容を比較すると、たしかに多数の追加工事・変更工事が実施された工事であることが判明しました。加えて、追加工事・変更工事について、十分な打ち合わせがなされておらず、その部分について請負代金の変更の合意もされていませんでした。しかし、下請け業者が請求してきた単価が過大であったことから、当初の見積もりの単価や公共工事の積算に用いる単価表などを参考に、適切な追加工事代金・変更工事代金を主張・立証しました。また、実質的に減工事に該当する項目も発見されたため、その主張も追加しました。その結果、当初の見積もりから３０％程度の増額で解決ができました。
本件では、増額幅を抑える解決ができたことのほか、当事務所から相談者に対しては、今後同種紛争が発生しないためのアドバイスを差し上げました。
（建築瑕疵）
・問題
マンションを建築したゼネコンであるが、マンション所有者から「外壁タイルに浮きが発生しており、一部剥離・落下している。」とのクレームがあった。当社としては建築後８年が経過しており、耐用年数のほとんどは経過していると考えている。すでに損害賠償請求訴訟が提起されているが、対応してもらえないか。
・解決
たしかに、本件マンションでは建築後８年経過していましたが、通常以上のタイルの浮きや剥離・落下が発生しており、耐用年数だけの問題ではなく建築瑕疵の可能性も十分に考えられました。しかし、裁判においては、①当該マンションが高速道路に近接しており常時振動の影響を受けていること、②温度差が激しくなる南面の落下が目立っており経年劣化と考えられる箇所も多いこと、③東日本大震災の影響もある程度受けていること、④そもそも新築当初の「引っ張り検査」では全く問題がなかったことなどを主張・立証しました。その結果、裁判所は相談者の建築瑕疵の可能性もあるものの、完全には断定できないと判断し、請求額の３０程度の支払にて解決することができました。
本件では建築瑕疵として全面的な責任を問われる可能性がありましたが、他の要因を主張・立証することで賠償額の減額に成功した事例です。
（近隣関係）
・問題
マンション開発業者であるが、都内で高層マンションを建築していたところ、周辺住民から日照権の侵害やプライバシー侵害等を理由として建築工事差止の仮処分を申し立てられてしまった。工事が中断すると工期が伸びてしまい大きな損害が発生するがどうしたらよいか。
・解決
当事務所が仮処分の代理人となり対応しました。裁判所と住民に対しては、当該建築物が違法建築ではないこと、日照権に対して十分な配慮を行っていることを様々な資料で説明しました。一方、プライバシー侵害との主張に対しては、全体の設計に大きな変更が生じない範囲でベランダや窓の設計を変更し、近隣住民のプライバシー保護を重視する提案をしました。加えて、工事期間中の協定も締結をしました。
その結果、建築工事は差し止めにならず、また工事協定を結ぶことができたので、その後の工事もスムーズに進めることができるようになりました。
仮処分という裁判上の手続に移行してしまった場合でも、丁寧に裁判所と住民を説得することによって早期に話し合いが成立した事例です。
・問題
建設会社であるが都内で工場を建築していたところ、近隣住民多数から騒音や振動についてクレームが寄せられた。中には、振動によって家屋が損傷したとの主張があり、何とか対応してもらえないか。
・解決
この事例では近隣対策を専門に行う業者が選任されていたため、その業者から各近隣住民が主張するクレームの内容・各住民の生活環境や家族関係などを詳細に聴取しました。また、家屋の損傷の程度や原因についても綿密に調査し、工事との因果関係の有無を検討しました。その上で、当事務所にて各近隣住民への補償案を作成し、その補償案をもと各近隣住民と交渉を行いました。その結果全ての近隣住民と和解が成立し、工事をスムーズに進めることができました。
本件は、当事務所において、各近隣住民のクレームの内容やそれぞれの生活環境等をもとに個別具体的に和解案を検討した結果、全員の理解が得られ、話し合いがスムーズに進んだ事例です。
