家賃の滞納や遅延の問題は不動産オーナー（賃貸人）にとって頭の痛い問題です。家賃の滞納や遅延があったからといってすぐに退去してもらうこともできないので、オーナーは家賃を支払ってもらえないのに、経費を負担し続けなければなりません。最近は、最初から家賃を支払う意思がなく、初回から家賃を滞納する悪質な賃借人もいます。
そこで、家賃の滞納や遅延が発生した場合の対処方法（督促や回収の方法）をご説明します。
１ すぐに督促をする。
家賃の遅延が始まった場合、オーナー（賃貸人）はすぐに督促をすべきです。督促はまずは請求書などの書面でよいと思いますが、遅延の期間が１ヶ月を過ぎ、１ヶ月分以上の滞納が発生した場合には、電話をしたりあるいは本人に面会に行って話をするのが効果的です。期間が開きすぎると、賃借人に甘えが生じ、より長期の遅延・滞納につながりかねません。
なお、保証人がいる場合には、保証人に連絡するという方法も効果的ですが、遅延・滞納の程度がそれほどでもない場合や、賃借人が遅延や滞納の解消に対して積極的な姿勢を見せている場合には注意が必要です。保証人に対して突然連絡することによって、オーナー(賃貸人)と賃借人との信頼関係が崩れ、今後の契約継続に対して支障が生じる可能性もあります。保証人と賃借人の関係性次第ですが、賃借人に督促をする際に、「これ以上遅延・滞納が続く場合には、保証人に連絡をすることも考えている。」と伝えるのがよい場合もあります。
２ 内容証明郵便で督促をする。
以上のような督促をしても支払ってもらえず遅延・滞納が解消しない場合（滞納が２～３ヶ月分になった場合や、滞納はないものの繰り返し遅延する場合など）には、内容証明郵便による督促を考えることになります。
内容証明郵便は、発送した手紙の内容を郵便局が公的に証明してくれる郵便ですが、それ自体に特別な法的効力があるわけではありません。しかし、内容証明郵便という形式で手紙を出すことによって、遅延・滞納をしている賃借人に対して心理的プレッシャーを与えることができます。
特に、弁護士名で内容証明郵便を発送した場合には、賃借人は「賃貸人は本気だ」「すぐにでも裁判になってしまうかもしれない。」などと考えますので、内容証明郵便の発送を弁護士に依頼することは非常に効果的です。
この段階に至った場合には、保証人にも同じく内容証明郵便を送った方がよいでしょう。滞納が何ヶ月にも及んでから初めて保証人に連絡をした場合には、保証人から「どうしてもっと早く連絡をくれなかったのか。」というクレームを受けることもあります。
３ 支払の約束を書面で取り付ける。
賃借人が遅延や滞納している家賃の支払いを約束した場合には、その約束を「合意書」や「念書」といった書面で書面化しておくことが重要です。たとえば、分割での支払いを認める代わりに、書面で約束をしてもらうといった交渉をする方法もあります。この書面を作成する際に、「私が再度賃料を滞納した場合には、この部屋から立ち退きをします。」という条項を入れておくと後で述べる建物明渡訴訟の際に有利になる証拠となる可能性があります。
４ 支払督促や訴訟を提起する。
内容証明郵便による督促を行っても遅延や滞納が解消しない場合には、滞納賃料を請求する支払督促や賃料請求訴訟を提起することを検討する必要があります。保証人がいるときには、保証人に対しても同様です。
滞納賃料を請求する支払督促や賃料請求訴訟は専門的な知識が必要ですので、弁護士に依頼することをお勧めします。
なお、それまでの賃借人との関係やオーナー（賃貸人）の考え方次第で、滞納賃料を請求する支払督促や賃料請求訴訟を経ずに、立ち退きを求める訴訟を提起する選択肢もあります。
５ 建物明渡訴訟を提起する。
内容証明郵便による督促を行っても遅延や滞納が解消しない場合には、立ち退きを求める訴訟を検討します（「賃料滞納を理由とする建物明渡訴訟」といいます。）。
この建物明渡訴訟は専門性が高いですので、弁護士に依頼することを強くお勧めします。
